На строительство одного квадратного метра в новостройках массовых сегментов Москвы и ближайшего Подмосковья подрядчики тратят до 60 тыс. руб.

Фото: Mikhail Pletsky/Russian Look

В массовом сегменте себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет от 28 тыс. до 35 тыс. руб. за 1 кв. м и за последний год выросла на 5-7%, говорится в исследовании строительной компании RD Construction. Похожие цифры «РБК-Недвижимости» назвали также в компаниях «МИЦ» и «Гранель». Для сравнения, в высокобюджетных сегментах новостроек, где велика доля применения импортных материалов, себестоимость 1 кв. м сейчас составляет 45-65 тыс. руб, что на 10-20% больше, чем в 2014 году.

Речь в данном случае идет только о себестоимости с учетом строительно-монтажных работ (СМР) и материалов. Если к этому добавить расходы девелопера на управление проекта, подведение сетей и всю социальную инфраструктуру, себестоимость увеличится вдвое и составит около 55 тыс. руб., рассказал первый заместитель генерального директора девелоперской группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич. В 2014 году, по его словам, цена была ниже на 7-10%. «Рост себестоимости произошел из-за удорожания материалов. Даже российские производители подняли цены в связи с волатильностью валют и необходимостью в том или ином объеме использовать импорт», — объяснил Обуханич.

Полная стоимость капитального строительства (руб. за 1 кв. м, мин-макс)

Похожие цифры застройщики приводят и для ближайшего Подмосковья. Себестоимость 1 кв. м при реализации проекта комплексного освоения территорий в августе 2015 года в Московской области составляла 57,5 тыс. руб., отмечает представитель девелоперской группы «Гранель». «По сравнению с предыдущим годом стоимость комплексного освоения земельных участков на территории Московской области увеличилась на 21,8% (без учета инфляции)», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель компании. В расчетах сметчики «Гранель» учитывали стоимость земельного участка, расходы на расселение аварийного жилья на территории застройки, на СМР и благоустройство, инженерные сети, социальные объекты, парковки. Оказалось, что за год особенно сильно в структуре себестоимости вырос удельный вес объектов социальной инфраструктуры и парковок — на их долю сейчас приходится соответственно 18,5% и 11,7% затрат (годом ранее 11,1% и 4,8%). Это связано с ужесточением в региональных градостроительных регламентах требований к обеспечению жилых районов машино-местами, школами, детсадами и поликлиниками.

Затраты на строительство по видам работ

" № 9/2012

Расчет себестоимости отдельных помещений в многоквартирном доме вызывает сложности у бухгалтеров. Особенно если изначально они для продажи не предназначались. Например, в случае, когда уже по окончании основного строительства компания решила надстроить мансарду. Рассмотрим порядок учета для такой ситуации.

Мансардные квартиры

Ситуация следующая. Застройщик построил дом. Бухгалтер собирался распределить затраты поквартирно пропорционально жилой площади. Но выяснилось, что организация еще оформляет в собственность чердачное помещение для дальнейшего строительства мансарды (квартир мансардного типа). Как сформировать чердака – так же как и квартир, пропорционально площади? Необходимо ли переводить чердачное помещение в – на счет 01, если в дальнейшем будет построена мансарда с целью продажи расположенных там квартир? Или оставить на счете и включить себестоимость чердака в себестоимость мансарды?

Права на общее имущество

Для начала следует отметить, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе чердаки. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путем его реконструкции (п. 1, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Способ расчета

Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политики застройщика. При этом он должен быть экономически обоснованным. Например, в учетной политике можно преду­смотреть, что себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, определяется как отношение стоимости строительства многоквартирного дома к общей площади всех его помещений коммерческого назначения. Под коммерческим назначением здесь понимается любое предполагаемое использование помещения в целях извлечения дохода: передача дольщику, оформление в собственность застройщика, в том числе с целью дальнейшей продажи, и т. д.

Пример 1. Стоимость строительства дома 300 000 000 руб. Общая площадь 25 000 кв. м, в том числе:

– квартир – 15 000 кв. м;

– чердачного помещения – 2000 кв.м;

– подвальных помещений – 3000 кв. м;

– лестничных площадок, лестниц, технических этажей и тому подобных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, – 5000 кв. м.

Нужно сформировать себестоимость 1 кв. м коммерческой недвижимости.

Вариант I. Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика с целью дальнейшей продажи) только квартиры. Остальное имущество является общим (для коммерческих целей не предназначено).

Тогда себестоимость 1 кв. м помещений коммерческого назначения (в данном случае – только квартир), будет равна 20 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 15 000 кв. м). Соответственно при продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты в бухгалтерском учете будет списана ее себестоимость в сумме 2 000 000 руб. (100 кв. м x 20 000 руб.).

Вариант II . Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика) квартиры и чердачное помещение. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 17 647,06 руб/кв. м (300 000 000 руб./ (15 000 кв. м + 2000 кв. м)).

Вариант III . Продаются (передаются дольщикам, оформляются в собственность застройщика для последующей продажи) квартиры, чердачное помещение, части подвалов площадью 2000 кв. м. Остальное имущество – общее. Тогда себестоимость 1 кв. м помещения, имеющего коммерческое назначение, будет равна 15 789,47 руб/кв. м (300 000 000 руб. / (15 000 кв. м + 2000 кв. м + 2000 кв. м)).

Как видим, вариантов может быть достаточно много. Тот факт, что в приведенном методе определения себестоимости (независимо от конкретного варианта) стоимость строительства не распределяется на общее имущество, смущать не должен. Это не имеет значения. Покажем на примере.

Пример 2. Воспользуемся условиями примера 1. Допустим, согласно учетной политике, оп­­ределяется себестоимость 1 кв. м общей пло­­щади дома. Она будет равна 12 000 руб/кв. м (300 000 000 руб. : 25 000 кв. м). Предположи­м, что продаются только квартиры (ва­риант I из примера 1). На 1 кв. м квартиры приходится 2/3 кв. м общего имущества дома (10 000 кв. м: 15 000 кв. м) . При продаже квартиры площадью 100 кв. м на затраты будет списана ее себестоимость в сумме 1 200 000 руб. (12 000 руб/кв. м x 100 кв. м) и себестоимость относящегося к ней общего имущества в сумме 800 000 руб. (1 200 000 руб. x 2/3). Итого 2 000 000 руб. (1 200 000 + 800 000), что совпадает с суммой, рассчитанной в варианте I.

Отражение в учете

Если для строительства мансарды (то есть для реконструкции чердака) производятся работы, стоимость которых можно определить отдельно (в частности, имеется отдельная смета), то стоимость данных работ должна полностью включаться в себестоимость мансардного помещения. И только после завершения реконструкции стоимость мансарды может быть учтена на счете 43 «Готовая продукция» , если она предназначена для продажи. Либо – на счетах 01 «Основные средства» или 03 «Доходные вложения в материальные ценности» , если она относится к основным средствам.

До этого времени учет затрат на строительство дома ведется:

– на счете «Вложения во » (если дом полностью предназначен для использования в качестве основного средства);

– на счете ( 6fa5;" target="_blank">01, 03) не следует.

Важно запомнить

Порядок определения себестоимости отдельного помещения многоквартирного дома является элементом учетной политикой застройщика (определяется им самостоятельно). При этом установленный порядок должен быть экономически обоснованным.

Как отразить операции по инвестированию в строительство, как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика, нужно ли учитывать площади общего пользования в жилых домах пояснит статья.

Вопрос: Мы являемся Инвестором-Застройщиком жилого комплекса «Мытищи Лайт». В соответствии с утвержденной и согласованной проектной документацией будет построено и введено в эксплуатацию 12 корпусов жилых домов с разными функциональным назначениями это квартиры, апартаменты, на первых этажах нежилые помещения (стилобаты), а в подвальном помещении будут располагаться машиноместа (далее по тексту - Блоки). При формировании себестоимости квадратного метра мы используем следующий расчет: общая стоимость корпуса делим на общую площадь четырех блоков (квартиры, апартаменты, стилобаты и машиноместа) и получаем себестоимость 1 м2 строительства. В итоге получается, что стоимость 1 м2 квартиры равна со стоимостью 1 м2 машиноместа. Как сделать расчет себестоимости 1 м2, чтобы стоимость 1 м2 квартиры была значительно выше чем себестоимость 1 м2 машиноместа, апартаментов и стилобатов? Какой можно применить коэффициент (и от куда его взять) для расчета себестоимости квартиры, апартаментов, стилобатов и машиномест? Должны ли учитываются на балансе организации инвестора-застройщика площади общего пользования в жилых домах (лестничные клетки, холлы, лифтовые шахты, технические помещения, чердачное пространство, общая дорога в паркинге и т.д.)?

Ответ: Официальных разъяснений об определении себестоимости квадратного метра построенных помещений в такой ситуации нет. Никакой специальной методики расчета себестоимости в такой ситуации законом не установлено. Поэтому организация вправе разработать ее самостоятельно и закрепить в учетной политике.

Например, можно распределить общие расходы на строительство между помещениями, пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений каждого объекта: квартиры, апартаменты, стилобаты и машино-места. А затем общую стоимость строительства распределить на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределить стоимость пропорционально площадям по каждому помещению.

Отдельно ставить на баланс площади общего пользования в жилых домах не нужно. Они принадлежат собственникам помещений в здании в силу закона. В п.п. , Постановления Пленума ВАС РФ, ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы). Поэтому при продаже помещений в доме право общей долевой собственности на общее имущество перейдет к покупателям. Стоимость общедомового имущества включите в стоимость помещений, предназначенных для собственного использования или для продажи.

Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Бухучет у инвестора-застройщика

Если застройщик одновременно является инвестором, он может строить объект для следующих целей:

для использования в своей производственной деятельности;

для сдачи в аренду;

для продажи.

Независимо от целей использования объекта затраты, связанные с его строительством, застройщик учитывает на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств».

О том, как застройщику вести учет затрат на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств», см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении строительство объекта для собственного потребления .

Порядок списания со счета 08-3 готового к эксплуатации объекта зависит от цели его дальнейшего использования.

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01 , примите к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Для этого отразите его на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект инвестор планирует сдавать в аренду). В бухучете отразите эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
- принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

Порядок расчета налогов при совершении операций по инвестированию строительства зависит от системы налогообложения, которую применяет инвестор.

Учет проданных квартир на конкретных примерах

Главное в статье

1. Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого помещения. Какой способ использовать

2. Балансовую стоимость помещений для продажи отражают на счете 43 «Готовая продукция». Числовой пример с проводками

3. Застройщик продает не весь новый дом целиком, а отдельные жилые или нежилые помещения. Как отразить операции в учете?

Расчет стоимости помещений

Распределяйте расходы по строительству помещений исходя из их площадей

После того как получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик определяет стоимость каждого продаваемого помещения. Как правило, она определяется пропорционально площади помещения в общей площади строительства. Но могут применяться и другие способы. Например, одно помещение может иметь только пол, стены и потолок. В другом же установлено дорогостоящее оборудование. В этом случае алгоритм расчета стоимости таких помещений должен учитывать данные обстоятельства.

В стоимость строительства жилых помещений включите приходящийся на них НДС

Встречаются ситуации, когда застройщик определяет балансовую стоимость помещения с учетом его рыночной привлекательности. В частности, на первом этаже - поменьше, на средних этажах - побольше. Считаю, что так распределять расходы по строительству неправильно. Ведь рыночная привлекательность может оказывать влияние только на цену продажи того или иного объекта, но не на затраты по его строительству. Документально распределение затрат по строительству между помещениями оформите расчетом. Приложите его к бухгалтерской справке либо сделайте расчет в самой справке.

Балансовая стоимость помещений, которые предназначены для продажи, отражается на счете 43 «Готовая продукция».

Учет продажи помещений ведется обычным порядком через счета учета реализации.

Документ

Вычет НДС можно заявить после того, как приняли товары на учет (п. 1, 5 ст. 172 НК РФ)

Пример. Как учитывать объект и продажу помещений

Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. К этому моменту расходы на строительство с учетом НДС составили 230 000 000 руб., в том числе строительные затраты - 200 000 000 руб., сумма НДС, предъявленная поставщиками и подрядчиками, - 30 000 000 руб.

Общая площадь строительства - 5000 м2, в том числе жилая - 4500 м2, нежилая - 500 м2. Стоимость 1 м2 без учета НДС - 40 000 руб. Для удобства расчета, предположим, что площади всех 45 жилых помещений и двух нежилых - одинаковые. Они соответственно составляют 100 м2 и 250 м2.

Реализации жилых помещений не облагаются НДС, а при продаже нежилых налог надо начислить. Следовательно, необходимо распределить суммы налога, полученные от поставщиков и подрядчиков. Для этого вся сумма входящего НДС делится на общую площадь строительства. В результате получается сумма налога, приходящаяся на 1 м2 построенного здания:

30 000 000 руб.: 5000 м2 = 6000 руб/м2

6000 руб/м2 х 4500 м2 = 27 000 000 руб.

НДС, который относится к нежилым помещениям, составляет:

6000 руб/м2 х 500 м2 = 3 000 000 руб. Эта сумма налога принимается к налоговому вычету.

Здесь следует добавить, что застройщик имеет право принять к вычету сумму НДС, приходящуюся на нежилые помещения, уже в процессе строительства. Поэтому в примере расчет суммы налога, относящейся к указанным помещениям по окончании строительства, приведен условно.

На практике НДС рекомендуется рассчитывать и принимать к вычету в каждом налоговом периоде. Это необходимо, чтобы не просрочить трехлетний срок со дня выписки счетов-фактур. Для этого можно производить расчет доли НДС, приходящейся на нежилые помещения, пропорционально проектной площади строительства. При этом сумма НДС, приходящаяся на жилые помещения, включается в стоимость их строительства.

Балансовая стоимость квартиры с учетом суммы НДС составит:

(40 000 руб/м2 х 100 м2) + (6000 руб/м2 х 100 м2) = 4 600 000 руб.

Балансовая стоимость нежилого помещения (без НДС) равна:

40 000 руб. х250 м2 = 10 000 000 руб.

Общая стоимость квартир:

4 600 000 руб. х 45 = 207 000 000 руб.

Общая стоимость нежилых помещений:

10 000 000 руб. х2 = 20 000 000 руб.

Полная стоимость строительства:

207 000 000 + 20 000 000 + 3 000 000 = 230 000 000 руб.

Предположим, была продана квартира за 5 000 000 руб. и нежилое помещение за 12 980 000 руб., в том числе НДС - 1 980 000 руб.

Бухгалтер отразил операции следующими записями:

Как вести учет, если строительная компания возводит дом без подрядчика

Об особенностях учета и налогообложения рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Определение стоимости помещений

После того как работы выполнены и получены документы от БТИ, застройщик определяет стоимость строительства каждого отдельного помещения. Речь идет о предназначенных для продажи помещениях, на которые будут получены права собственности. Такое распределение можно проводить усредненно, пропорционально средней стоимости строительства 1 кв. м общей площади застройки. Например:

общая стоимость строительства - 1 000 000 тыс. руб.;

площадь строительства - 20 000 кв. м.

В том числе:

жилых помещений - 15 000 кв. м;

нежилых помещений - 5 000 кв. м.

Тогда средняя стоимость строительства 1 кв. м будет составлять:

1 000 000 тыс. руб.: 20 000 кв. м = 50 000 руб/кв. м.

В результате стоимость каждого помещения будет определяться следующим образом:

Справедливости ради стоит заметить, что такое распределение расходов на строительство экономически не всегда оправдано. Так, объективно стоимость строительства 1 кв. м, например, машино-места, не может равняться стоимости строительства 1 кв. м элитной квартиры. При этом продажа машино-мест производится с начислением НДС. В этом случае завышенная стоимость строительства 1 кв. м машино-места приводит к завышению суммы НДС, которую налогоплательщик принимает к налоговому вычету как долю общей суммы налога, приходящуюся на стоимость строительства этого машино-места. В таких ситуациях экономически оправдано распределение общих расходов на строительство между помещениями, например пропорционально локальной сметной стоимости строительства групп помещений. Для этого составляются локальные сметы на строительство групп помещений объекта:

жилые помещения;

нежилые помещения;

машино-места.

Затем общая стоимость строительства распределяется на группы помещений пропорционально их сметной стоимости. И уже внутри группы распределяется пропорционально площадям по каждому помещению.

Пример

Фактическая стоимость строительства - 1 000 000 тыс. руб., площадь строительства - 20 000 м2, том числе:

Жилых помещений - 15 000 м 2 ;

Нежилых помещений - 4000 м 2 ;

Машино-мест - 1000 м 2 .

Сметная стоимость строительства - 900 000 тыс. руб., в том числе:

Жилых помещений - 700 000 тыс. руб.;

Нежилых помещений - 180 000 тыс. руб.;

Машино-мест - 20 000 тыс. руб.

Тогда стоимость строительства жилых помещений составит:

1 000 000: 900 000 х 700 000 = 777 778 тыс. руб.

Стоимость строительства нежилых помещений:

1 000 000: 900 000 х 180 000 = 200 000 тыс. руб.

Стоимость строительства машино-мест:

1 000 000: 900 000 х 20 000 = 22 222 тыс. руб.

Тем не менее, поскольку нормативно порядок распределения общей стоимости строительства между помещениями не определен, организация вправе выбрать для себя любой экономически обоснованный способ.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания

В связи с вопросами, возникшими в судебной практике при разрешении споров о правах собственников объектов недвижимости (помещений) на общее имущество здания или сооружения (далее - здание), в котором расположены эти объекты, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии со статьей 13 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановляет дать арбитражным судам следующие разъяснения.

1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено , 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации . Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" .
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , , 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Отвечает Александр Сорокин,

заместитель начальника Управления оперативного контроля ФНС России

«ККТ нужно применять только в случаях, если продавец предоставляет покупателю, в том числе своим сотрудникам, отсрочку или рассрочку по оплате своих товаров, работ, услуг. Именно эти случаи, по мнению ФНС, относятся к предоставлению и погашению займа для оплаты товаров, работ, услуг. Если организация выдает денежный заем, получает возврат такого займа или сама получает и возвращает заем, кассу не применяйте. Когда именно нужно пробивать чек, смотрите в

17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...

X

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

X

Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сегодня на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация с ценообразованием на квартиры и покупательским спросом. По словам на главы Национального объединения застройщиков жилья (НОЗЖ) Леонида Казинца, за прошедший год средняя стоимость квадратного метра в стране сократилась с 68 тыс. до 62 тыс. руб., тем самым еще более приблизившись к себестоимости. С начала этого года многие застройщики начали планомерно повышать цены на жилье в своих проектах. Однако есть и те, кто реализует квадратные метры по стоимости максимально приближенные к себестоимости.

Стоит ли обращать внимание покупателям на такие объекты? Какую роль себестоимость играет на ценообразование? За счет чего можно снизить себестоимость проекта, и тем, самым уменьшить цены на квартиры? На эти и другие вопросы редакции отвечают эксперты рынка в рамках заочного круглого стола для партнеров ресурса “Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”

Сколько составляет средняя цена квадратного метра в административных границах Петербурга и в Ленобласти?

До недавнего времени первичка была значительно дешевле вторички, но на данный момент они практически сравнялись по стоимости. Многое в цене зависит от формата дома и его качества. По нашей оценке, в Петербурге стоимость квадрата находится в районе 100 тысяч рублей. Если же говорить о Ленинградской области, то в зависимости от удаленности от города цена составляет около 50-60 тысяч рублей. Стоит отметить, что очень большое влияние на цену оказывает транспортная доступность. В целом же себестоимость строительства является ключевым моментом. По словам строителей, их маржа снизилась очень значительно и не превышает 15-20%.

Вячеслав Семененко, генеральный директор “MASTER Девелопмент”

Все проекты, жилье в которых реализуется по стоимости ниже 65 тыс. рублей за квадратный метр, лично меня настораживают. Я считаю, что застройщики таких объектов работают себе в убыток. В настоящее время 65 тыс.руб за “квадрат” - это, так называемая, продажная цена, в то время как фактическая себестоимость жилых проектов, как правило, составляет порядка 40 тыс. Рублей. Далее все зависит от локации и стоимости покупки земельного участка, накладных и рекламных расходов, от процентов за пользование заемными средствами. Остальные расходы набегают очень быстро. За все время существования рынка недвижимости ценовая политика, когда девелоперы реализовывали жилье по ценам близким или ниже себестоимости, никогда ни одного рода организацию ни к чему хорошему не привела. Застройщики часто считают в кризисной ситуации, что продавать еще можно дешево, потом ситуация выправится и они поднимут цены. Однако, на мой взгляд, это ошибочное мнение.

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость»:

Цену жилья в новостройках, кроме затрат на землю, инженерию и собственно строительство, формируют конъюнктура рынка, локация и транспортная доступность. Поэтому похожие или даже одинаковые предложения в разных районах - в городской черте и ближайшем пригороде, смогут существенно различаться по стоимости. Цена предложения в сегменте масс-маркет варьируется, в среднем, от 65 до сотни тысяч рублей за квадратный метр. В жилых проектах ГК «КВС», реализуемых на границе в Санкт-Петербургом во Всеволожском районе, минимальная цена составляет 58 тысячу рублей за квадратный метр. Это одно из самых привлекательных предложений в данной локации. Доступная цена объясняется масштабностью проектов и, соответственно, более низкой себестоимостью строительства. В Ясно будет построено около 385 тыс. кв. м жилья, а в Сертолово - 250 тыс. кв. м.

По нашим данным, стоимость квадратного метра на вторичном рынке Петербурга составляет около 105 тысяч рублей, а на первичном - около 100 тысяч рублей. В Ленинградской области, по нашей оценке, стоимость “квадрата” на вторичном рынке находится на уровне 51 тысячи рублей, а на новом рынке в районе 52 тысяч рублей. Справедливую стоимость квадратного метра в Петербурге, как и в практически любом другом городе РФ, назвать невозможно по причине индивидуальности каждого проекта. В одном проекте земельный участок стоит огромных денег и это автоматически повышает себестоимость проекта. В другом - подвод коммуникаций, что также, весомо отразится на цене.

Назовите самые затратные расходы строительства?

Анастасия Александрова, ведущий аналитик E3 Group

Как известно стоимость строительства включает стоимость строительно-монтажных работ, накладные расходы и сметную прибыль. В структуре себестоимости строительства около 50 % приходится на строительные работы, 20% на затраты по приобретению земли и получение соответствующих разрешений, 10% на устройство внутренних инженерных сетей. Оставшиеся 20% разделяют примерно в равной степени прочие расходы, в том числе это и благоустройство, и проектно-изыскательские работы, и отделочные работы.

Средняя себестоимость жилого строительства в Санкт-Петербурге составляет около 60 тыс. руб./кв. м. Не так давно правительством была запущена программа «импортозамещения», которая всецело направлена на снижение стоимости строительных материалов за счёт использования отечественных производителей. Однако, не на все импортные строительные материалы находятся отечественные аналоги. Влияние же на увеличение рыночной стоимости жилья связано в большей степени с увеличением платёжеспособного спроса, а не с себестоимостью строительства.

За счет чего можно снизить себестоимость, при этом не жертвуя качеством проекта? Или это невозможно? Насколько в ближайшие полгода может возрасти стоимость жилья? Почему?

Александр Гиновкер, Генеральный директор агентства недвижимости “Невский Простор”, Вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По нашему мнению, снизить себестоимость можно за счёт качественного проектирования, хорошо продуманного строительного процесса и применения новых технологий строительства. Продажа жилья по себестоимости не даёт строительной компании возможности развиваться, что в итоге может привести к его уходу со строительного рынка. Сегодня нет четкого тренда на рост стоимости. Всё упирается в ограниченность возможностей покупателей. Думаем, что рост цен не будет выше нескольких процентов. Одной из причин повышения цен может стать доступная ипотека.

Екатерина Сивова, генеральный директор “Агентства Районной Недвижимости” (АРН)

Снизить себестоимость возможно за счет уменьшения количества заемных средств, используемых при возведении жилого комплекса. Так же, наличие собственных мощностей (таких, как бетонный завод, ДСК) позволит снизить себестоимость проекта, не жертвуя качеством проекта. Сдерживание цен возможно в проектах, которые охватывают большие территории, которые намереваются застраивать большой микрорайон.

Когда это строительство большого жилого комплекса, привлечь ценой легче, так как затраты на строительство жилого комплекса, можно компенсировать за счет будущих строящихся объектов - за счет большего количества площадей, которые предстоит реализовать застройщику.